Что такое рент-ролл и зачем он управляющей компании

2 августа 2026 г. · Команда KX Estate

Рент-ролл (rent roll) — это сводная таблица по всем действующим договорам аренды: кто арендатор, какое помещение занимает, за сколько, до какой даты и платит ли вовремя. Одна строка на договор. Это рабочий документ управляющего и первое, что просит покупатель объекта или банк при оценке.

Что такое рент-ролл простыми словами

Представьте, что вам звонит собственник и спрашивает: сколько денег объект приносит в месяц, сколько площадей пустует и у скольких арендаторов договор заканчивается до Нового года. Если ответ приходится собирать по папкам и чатам полдня — у вас нет рент-ролла.

Рент-ролл отвечает на эти вопросы одной таблицей. Название пришло из английской практики, где rent roll буквально «список арендной платы», но прижилось и у нас. В русскоязычных документах его же называют реестром договоров аренды или сводкой по арендаторам.

Ключевое свойство: рент-ролл описывает текущее состояние, а не историю. Он показывает, что происходит с объектом прямо сейчас и что произойдёт в ближайшие месяцы.

Что должно быть в рент-ролле

Минимальный набор колонок, без которого таблица бесполезна:

Дальше добавляют то, что нужно конкретному владельцу: субаренда, коммунальные, ответственный менеджер, условия досрочного выхода.

Отдельно стоит держать колонку с датой окончания договора в сортируемом виде. Именно она превращает таблицу из справки в инструмент: отсортировали по возрастанию — и увидели, с кем нужно говорить о продлении в этом квартале.

Чем рент-ролл отличается от отчёта о доходах

Их часто путают, а задачи у них разные.

Простой пример расхождения. По рент-роллу помещение сдано за 1 200 €/мес, значит законтрактовано 14 400 € в год. В отчёте о доходах за тот же год может стоять 11 000 €, потому что арендатор въехал в марте и два месяца были каникулы по ремонту. Обе цифры верны, они просто про разное.

Отсюда практическое правило: рент-ролл нужен для решений о будущем (продлевать, повышать, искать замену), отчёт о доходах — для оценки прошлого.

Зачем рент-ролл нужен при продаже и оценке

Когда объект выставляют на продажу, покупатель смотрит не на стены, а на денежный поток. Рент-ролл — это и есть описание денежного потока в структурированном виде, и по нему считают доходность: подставляют чистый операционный доход в формулу cap rate и получают оценку.

Что в рент-ролле смотрят внимательнее всего:

1. Сколько договоров заканчивается в ближайшие 12 месяцев. Если половина, покупатель заложит риск и снизит цену.
2. Разброс ставок за м². Сильный разброс между похожими помещениями означает, что часть арендаторов сидит по старым условиям.
3. Вакантность. Пустые юниты в таблице должны быть видны, а не пропущены.
4. Качество арендаторов. Одна крупная сеть на 60% площади — это и стабильность, и концентрация риска в одном лице.

Практика: рент-ролл, собранный за день до сделки, всегда выглядит хуже, чем тот, который велся постоянно. В первом случае обязательно всплывут договоры без подписанных допсоглашений и депозиты, про которые никто не помнит.

Как собрать рент-ролл

Порядок для тех, у кого сейчас всё в разрозненных файлах:

1. Соберите все действующие договоры в одном месте. Включая допсоглашения: важна не первоначальная ставка, а действующая.
2. Заведите строку на каждый договор, а не на каждого арендатора. Один арендатор может занимать три помещения на разных условиях.
3. Приведите валюты к явному виду. Не «1 200», а «1 200 EUR». Смешивать валюты в одной колонке без пометки — самая частая ошибка в самодельных таблицах.
4. Внесите пустующие помещения тоже. Рент-ролл без вакантных юнитов завышает картину.
5. Проставьте депозиты и сверьте их с банком. Депозит — это обязательство, и при выезде арендатора вопрос «сколько мы должны вернуть» не должен вызывать раскопки.
6. Договоритесь, кто и когда обновляет таблицу. Рент-ролл устаревает за неделю.

Последний пункт обычно и хоронит затею. Таблица, которую обновляют вручную, живёт ровно до первого аврала.

Типичные ошибки

• Одна валюта «по умолчанию». Объекты в евро и в леях в одной колонке без указания валюты дают бессмысленную сумму внизу.
• Нет даты среза. Без пометки «на 1 августа 2026» таблица через месяц вводит в заблуждение.
• Ставка без периодичности. 3 600 в квартал и 3 600 в месяц выглядят одинаково.
• Депозит записан, но не сверен. Цифра в таблице есть, денег на счету нет.
• Пустующие помещения не отражены. Заполняемость считается по строкам таблицы, и объект выглядит полностью сданным.

Как это устроено в KX Estate

Ручной рент-ролл — это всегда копия реальности, отстающая на несколько дней. KX Estate строит его из самих данных: договор создаётся один раз, из него автоматически разворачивается график платежей, статусы оплаты и просрочки обновляются сами, а сверка с банком через Open Banking закрывает оплаченные позиции. Мультивалюта EUR/MDL/USD/RON с курсами НБМ учитывается на уровне объекта, поэтому суммы не смешиваются. Рент-ролл в итоге не собирают — его открывают.

Итого: рент-ролл — срез по действующим договорам на конкретную дату, с помещением, ставкой, сроком, депозитом и статусом оплаты в каждой строке. Он отвечает на вопрос «что законтрактовано», а не «сколько заработали», и именно его первым делом просят покупатель и банк.

Частые вопросы

Чем рент-ролл отличается от реестра договоров? Практически ничем, это одно и то же под разными названиями. Рент-ролл обычно подразумевает, что в таблице есть ещё и текущий статус оплаты, а не только реквизиты договоров.

Нужен ли рент-ролл, если объект один? При одном помещении хватит и договора. Смысл появляется с трёх-четырёх договоров, когда даты окончания и платежи перестают держаться в голове.

Как часто обновлять рент-ролл? Он должен отражать состояние на сегодня. Если таблица ведётся руками, разумный минимум — раз в неделю плюс перед любой встречей с собственником или покупателем.

Включать ли в рент-ролл субаренду? Да, отдельными строками, с пометкой, что это субаренда, и со ссылкой на головной договор. Иначе доход посчитается дважды.

Что смотрит банк в рент-ролле при кредитовании? Стабильность потока: сроки договоров, долю площадей с истекающей арендой, вакантность и концентрацию на одном арендаторе.