Cap rate простыми словами: формула, пример и чем отличается от доходности

14 июня 2026 г. · Команда KX Estate

Cap rate (капитализационная ставка) — это отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости, в процентах. Формула простая: cap rate = NOI / рыночная стоимость × 100%. Она показывает доходность объекта без учёта кредита и за один год, поэтому ею удобно сравнивать объекты между собой и оценивать, дорого вы покупаете или дёшево.

Что такое cap rate и зачем он нужен

Cap rate отвечает на вопрос: «Сколько процентов от цены объекта он приносит чистыми за год, если купить его без кредита?» Это базовая метрика инвестора в коммерческую недвижимость — по ней быстро прикидывают, окупится ли покупка и насколько объект рискованный.

Главное слово в формуле — NOI (Net Operating Income, чистый операционный доход): годовая аренда минус операционные расходы (налог на недвижимость, обслуживание, страховка, управление), но до платежей по кредиту и амортизации.

Как считать cap rate: формула и пример

Формула: cap rate = NOI / рыночная стоимость × 100%

Разберём на гипотетическом примере (цифры условные, не рыночные данные):

1. Объект стоит 200 000 €.
2. Аренда — 1 200 €/мес, то есть 14 400 €/год.
3. Операционные расходы — 2 400 €/год.
4. NOI = 14 400 − 2 400 = 12 000 €.
5. Cap rate = 12 000 / 200 000 × 100% = 6%.

Тот же расчёт работает в обратную сторону: если вы знаете типичный для рынка cap rate, можно прикинуть справедливую цену. При NOI 12 000 € и рыночном cap rate 8% объект «стоит» 12 000 / 0,08 = 150 000 €. Поэтому профессионалы говорят не «цена выросла», а «cap rate сжался».

Какой cap rate считается «хорошим»

Универсального «хорошего» значения нет — всё зависит от типа объекта, локации и рынка. Но есть простое правило: низкий cap rate = дорогой и относительно безопасный объект, высокий = дешёвый, но более рискованный.

Высокий cap rate — не всегда подарок. Часто это плата за риск: пустующие площади, ненадёжный арендатор или район, где сложно перепродать. Низкий cap rate означает, что за стабильность платят премию.

Чем cap rate отличается от валовой и чистой доходности

Эти три метрики часто путают. Разница — в числителе и в учёте кредита.

По формуле cap rate и net yield почти совпадают. Разница скорее в практике: net yield обычно считают от цены, за которую вы купили объект, а cap rate — от текущей рыночной стоимости и используют для оценки самого объекта (capitalization, отсюда и название). Подробный разбор yield, NOI и срока окупаемости — в посте «Доходность и окупаемость недвижимости».

Главное: gross yield нужен для быстрой прикидки, а cap rate — для сравнения объектов и понимания, дорого вы покупаете или дёшево.

Чего cap rate не показывает

Cap rate — полезный, но «плоский» индикатор. У него есть слепые зоны:

• Не учитывает кредит. Cap rate считают так, будто объект куплен на свои. С ипотекой реальная доходность на вложенный капитал (cash-on-cash) будет другой.
• Это снимок одного года. Cap rate не видит будущий рост аренды, индексацию или, наоборот, грядущий простой.
• Не учитывает рост стоимости. Объект с низким cap rate может быстро дорожать — и наоборот.
• Зависит от честности NOI. Если занизить расходы, cap rate раздуется на бумаге. Считайте NOI по реальным затратам.

Поэтому cap rate смотрят не отдельно, а рядом с net yield, сроком окупаемости и приростом стоимости.

Почему это важно на рынке Молдовы

Аренда — растущий сегмент: по данным ГНС (SFS), за январь–май 2026 в бюджет поступило 47,5 млн леев подоходного налога с аренды (+27,9% г/г), а число зарегистрированных договоров найма выросло на 34% — до ≈ 15 788 (источник: ГНС (SFS) · 2026). Чем больше игроков, тем важнее считать доходность по единой метрике.

Учтите налоговый нюанс при расчёте NOI: доход физлица от сдачи недвижимости в Молдове облагается окончательным подоходным налогом, обычно применяют ставку 7%. Это влияет на чистый доход, поэтому актуальную ставку и ваши конкретные обязательства уточняйте в ГНС (SFS) или у бухгалтера — это не налоговая консультация.

Валюту тоже фиксируйте: cap rate сравнивают по объектам в одной валюте (EUR/MDL/USD/RON по курсу НБМ; EUR/MDL ≈ 19,4 — иллюстративно), иначе цифры будут несопоставимы.

Как KX Estate считает cap rate за вас

В Excel cap rate для одного объекта посчитать легко, но на портфеле из 20–50 помещений в разных валютах это превращается в ручную сверку. KX Estate считает cap rate, NOI, чистую доходность, срок окупаемости и прирост стоимости по каждому объекту автоматически — в EUR/MDL/USD/RON, с курсами Национального банка, чтобы вы сравнивали объекты честно и в один клик.

Частые вопросы

Cap rate и доходность (yield) — это одно и то же?

Почти. По формуле cap rate совпадает с чистой доходностью (net yield): обе считают NOI / стоимость. Разница в практике — net yield обычно считают от вашей цены покупки, а cap rate от текущей рыночной стоимости и применяют для оценки объекта.

Какой cap rate хороший?

Нет единого ответа — зависит от типа объекта и рынка. Низкий cap rate (≈ 4–6%) обычно означает дорогой и стабильный объект, высокий (≈ 9%+) — дешёвый, но рискованный. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость ориентируется на средний диапазон ≈ 6–8%.

Учитывает ли cap rate кредит?

Нет. Cap rate считают так, будто объект куплен без заёмных средств. Чтобы увидеть доходность с учётом ипотеки, смотрят отдельную метрику — cash-on-cash return (доходность на вложенный капитал).

Как посчитать цену объекта через cap rate?

Поделите NOI на нужный cap rate. Например, при NOI 12 000 € и рыночном cap rate 8% справедливая цена ≈ 12 000 / 0,08 = 150 000 €. Так оценивают объект «от доходности».