Randamentul și recuperarea investiției imobiliare: cum calculezi yield-ul, NOI și perioada de recuperare
Randamentul imobiliar arată cât aduce o proprietate raportat la valoarea ei, iar recuperarea — în câți ani chiria returnează prețul de achiziție. Sunt cele două cifre principale după care un investitor decide dacă păstrează proprietatea sau o vinde.
Randamentul brut (gross yield)
Randamentul brut este chiria anuală împărțită la valoarea proprietății, în procente.
Formula: randament brut = chirie anuală / valoare × 100%
Exemplu: o proprietate de 200 000 €, chirie 1 200 €/lună = 14 400 €/an. Randament brut = 14 400 / 200 000 × 100% = 7,2%.
Randamentul net (net yield) și NOI
Randamentul net ia în calcul cheltuielile. Mai întâi se calculează NOI (Net Operating Income) — venitul operațional net:
Formula: NOI = chirie anuală − cheltuieli operaționale (impozite pe imobil, mentenanță, asigurare, administrare).
randament net = NOI / valoare × 100%
Dacă din 14 400 € scădem 2 400 € cheltuieli, NOI = 12 000 €, randament net = 6%. Tocmai randamentul net se compară între proprietăți — este mai onest decât cel brut.
Perioada de recuperare
Recuperarea arată în câți ani chiria returnează prețul de achiziție.
Formula: perioadă de recuperare (ani) = preț de achiziție / chirie anuală
O proprietate de 200 000 € la o chirie de 14 400 €/an se recuperează în ≈ 13,9 ani (brut). Calculată după NOI (12 000 €/an) — în ≈ 16,7 ani. Cu cât perioada este mai mică, cu atât proprietatea își „scoate” mai repede investiția.
Ce mai urmăresc investitorii
| Metrică | Ce arată |
|---|---|
| Cap rate | NOI / valoarea de piață — randamentul fără creditare |
| Aprecierea valorii | cât s-a scumpit proprietatea de la achiziție |
| Profitul din flip | (preț de vânzare − achiziție − investiții) și ROI la revânzare |
De calculat manual sau automat
În Excel aceste formule se calculează ușor pentru o singură proprietate, dar pe un portofoliu de 20–50 de spații în valute diferite devine un coșmar. KX Estate calculează randamentul, NOI, recuperarea, aprecierea valorii și profitul din flip pentru fiecare proprietate automat — în EUR/MDL/USD/RON, cu cursurile Băncii Naționale.
Pe scurt: randamentul brut — pentru o estimare rapidă, randamentul net și perioada de recuperare — pentru decizie. Calculează pe tot portofoliul într-o singură valută, ca să compari proprietățile corect.
Încercați KX Estate
Gestionați imobilele comerciale — proprietăți, contracte, plăți și analiză într-un singur loc.