Contractul de locațiune în Moldova: ce trebuie să incluzi obligatoriu + checklist

14 iunie 2026 · Echipa KX Estate

Contractul de locațiune a unui imobil comercial în Moldova indică obligatoriu părțile și datele lor de identificare, obiectul, chiria cu valuta și periodicitatea, termenul și condițiile de prelungire, garanția, indexarea și modul de reziliere. Se încheie în scris. Mai jos — punct cu punct și un checklist gata de folosit.

Ce trebuie indicat obligatoriu în contractul de locațiune

Un contract bun rezolvă din timp toate chestiunile din cauza cărora părțile ajung mai târziu la litigiu. Setul minim de puncte care protejează și proprietarul, și chiriașul:

• Părțile și datele de identificare. Persoană fizică — numele, prenumele și IDNP; persoană juridică — denumirea, IDNO/CUI și cine semnează din partea companiei.
• Obiectul. Adresa exactă, suprafața în m², etajul, destinația (oficiu, spațiu comercial, depozit) și starea la momentul predării.
• Chiria. Suma, valuta (EUR/MDL/USD/RON) și periodicitatea — lunar, trimestrial sau altfel.
• Termenul și prelungirea. Data începerii, data încetării și modul de prelungire (automat sau prin acordul părților).
• Garanția (depozitul). Mărimea, pentru ce se reține și când se restituie.
• Indexarea. Cum și când se modifică chiria (raportare la curs, la inflație sau un procent fix pe an).
• Întreținerea și utilitățile. Cine achită utilitățile, reparațiile curente și cele capitale.
• Rezilierea. Temeiurile, termenul de preaviz și modul de ieșire anticipată.

Sfat: fixează valuta chiar în suma plății. „1 000” fără valută este o cauză frecventă de litigiu, mai ales când chiria este în euro, iar plata vine în lei la cursul BNM.

Trebuie încheiat contractul de locațiune în scris?

Da. Contractul de locațiune a unui imobil se încheie în formă scrisă — este și dovadă în caz de litigiu, și bază pentru evidența fiscală a venitului. O înțelegere verbală pentru un spațiu comercial se transformă aproape întotdeauna în pierderi: nu poți confirma nici suma, nici termenul, nici garanția.

Forma scrisă nu înseamnă „complicat”. Este un singur document, semnat de ambele părți, cu anexe (actul de predare-primire, graficul de plăți). Important e ca toate punctele obligatorii să fie în interior, nu „pe cuvânt”.

Cum indici chiria, valuta și indexarea

Acesta este blocul în care proprietarii pierd cei mai mulți bani. Trei reguli:

1. Valuta în fiecare sumă. Dacă chiria este raportată la euro (EUR/MDL ≈ 19,4 — ilustrativ, la cursul BNM), scrie acest lucru și indică la ce curs și la ce dată se face conversia în lei.
2. Periodicitatea și data plății. „Până la data de 5 a fiecărei luni” este mai bun decât „lunar” — chiriașului nu-i rămâne loc de interpretări.
3. Mecanismul de indexare. Fixează formula din timp: de exemplu, +N% pe an sau raportare la inflația oficială. Fără acest punct, chiria rămâne înghețată pe tot termenul, iar inflația îți mănâncă venitul.

Exemplu (ipotetic): un spațiu în valoare de 200 000 €, chirie 1 200 €/lună = 14 400 €/an. Dacă în contract nu există indexare, peste 3–5 ani această sumă se va deprecia — iar majorarea ei fără acordul chiriașului va fi imposibilă.

Checklist: 10 puncte înainte de semnare

Parcurge lista înainte de a pune semnătura:

Suplimentar la contract, anexează actul de predare-primire (cu indicațiile contoarelor și descrierea stării) și graficul de plăți — asta elimină jumătate din viitoarele litigii.

Impozitul pe venitul din chirie

Venitul unei persoane fizice din darea în locațiune a imobilelor în Moldova se impozitează cu un impozit pe venit final; cota aplicată de obicei este de 7%. Cota în vigoare și regimul tău concret verifică-le neapărat la Serviciul Fiscal de Stat (SFS) sau la un contabil — pentru persoanele fizice și cele juridice regulile diferă.

Între timp, piața se legalizează. În ianuarie–mai 2026, în buget au intrat 47,5 milioane de lei din impozitul pe venitul din chirie — cu 27,9% mai mult decât anul precedent, iar numărul contractelor de locațiune înregistrate a crescut cu 34% (≈15 788) (sursă: SFS · 2026). De aceea, contractul și plățile reale trebuie să coincidă — fiscul verifică tot mai activ datele.

Cum ajută KX Estate la asta

KX Estate păstrează contractul legat de proprietate, cu toate datele — IDNO/CUI, valuta, termenul — și generează imediat graficul de plăți pentru un an înainte. Mai departe, sistemul urmărește singur termenele, arată restanțele și reconciliază încasările cu banca, astfel încât niciun punct obligatoriu al contractului să nu se „piardă” în corespondență și tabele.

Pe scurt: un contract scris cu toate punctele obligatorii — părțile, obiectul, chiria cu valuta, termenul, garanția, indexarea, utilitățile și rezilierea — îți protejează venitul. Parcurge checklistul înainte de semnare, nu după primul litigiu.

Întrebări frecvente

Este obligatoriu să încheii contractul de locațiune în scris în Moldova? Da. Contractul de locațiune a unui imobil se încheie în scris — este și dovadă în caz de litigiu, și bază pentru evidența fiscală. O înțelegere verbală pentru un spațiu comercial este aproape imposibil de confirmat.

Ce trebuie indicat obligatoriu în contractul de locațiune? Părțile și datele lor de identificare (IDNP pentru persoana fizică, IDNO/CUI pentru persoana juridică), obiectul, chiria cu valuta și periodicitatea, termenul și prelungirea, garanția, indexarea, utilitățile și modul de reziliere.

În ce valută poate fi indicată chiria? În oricare dintre cele folosite în practică — EUR, MDL, USD sau RON. Important este să prevezi valuta în fiecare sumă și, dacă chiria este în euro, să indici modul de conversie în lei la cursul BNM.

Ce impozit achită proprietarul pe venitul din chirie? Venitul unei persoane fizice din chirie se impozitează cu un impozit pe venit final, de obicei la cota de 7%. Cota actuală și regimul tău verifică-le la SFS sau la un contabil — pentru persoanele juridice regulile sunt altele.