Chirie prin SRL sau ca persoană fizică: ce e mai avantajos fiscal în Moldova

14 iunie 2026 · Echipa KX Estate

Pe scurt: cu volum mic și puține cheltuieli, persoana fizică e mai simplă și mai ieftină — chiria se impozitează cu un impozit pe venit final (de regulă 7%), cu raportare minimă. SRL ajută când ai cheltuieli deductibile mari sau mai multe proprietăți, dar adaugă 12% pe profit, 6% pe dividende și contabilitate. Confirmă cota la SFS.

Închirierea ca persoană fizică: cât impozit și cum funcționează

Venitul unei persoane fizice din închirierea imobilelor se impozitează cu un impozit pe venit final — în practică, de regulă, se aplică cota de 7%. „Final” înseamnă că, după achitare, venitul nu se mai recalculează nicăieri, iar raportarea este minimă. Este cel mai simplu regim pentru proprietarul unuia-două spații.

Ce e important de înțeles:

• impozitul se calculează din suma din contract, nu din „profit” — cheltuielile cu reparațiile, administrarea sau utilitățile nu se scad din bază;
• nu trebuie să te înregistrezi ca întreprinzător — e suficient să fii persoană fizică cu IDNP;
• cota și modul de achitare confirmă-le la SFS (Serviciul Fiscal de Stat) — regimurile și condițiile se schimbă.

Piața chiriilor din Moldova se legalizează: în ianuarie–mai 2026, în buget au intrat 47,5 milioane de lei din impozitul pe venitul din chirie — cu 27,9% mai mult față de anul precedent, iar numărul contractelor de locațiune înregistrate a crescut cu 34% (≈15 788). Sursă: SFS · 2026. Un contract neînregistrat devine astfel un risc tot mai vizibil.

Închirierea prin SRL: 12% pe profit plus 6% pe dividende

Când imobilul este înregistrat pe o companie (SRL, identificator IDNO/CUI), logica este alta. Impozitul standard pe profit în Moldova este de 12% și se calculează din profit, nu din cifra de afaceri: din venituri se scad mai întâi cheltuielile recunoscute. Când proprietarul va vrea să retragă banii pentru sine sub formă de dividende, se adaugă impozitul pe dividende către persoana fizică — 6%.

Avantajul-cheie al SRL sunt cheltuielile deductibile: amortizarea, dobânzile la credit, reparațiile, administrarea și asigurarea reduc baza impozabilă. Dezavantajele — mai mult efort administrativ (contabilitate, raportare), posibile întrebări legate de TVA și faptul că profitul se impozitează „de două ori”: întâi la nivelul companiei, apoi la plata dividendelor.

Separat, ține minte și TVA: la o anumită cifră de afaceri, înregistrarea ca plătitor de TVA devine obligatorie, iar asta schimbă toată economia chiriei. Pragul, cota și aplicabilitatea pentru cazul tău confirmă-le la SFS sau la un contabil — aici prea multe depind de detalii ca să existe un răspuns general.

Comparație: persoană fizică vs SRL

Toate cifrele sunt repere în vigoare, dar sarcina fiscală reală depinde de cheltuieli, de structură și de statutul de plătitor de TVA. Înainte de decizie, calculează ambele scenarii împreună cu un contabil.

Care variantă e mai avantajoasă pentru tine

Avantajul depinde de volumul chiriei, de ponderea cheltuielilor și de faptul dacă retragi banii imediat sau îi reinvestești.

1. O singură proprietate, aproape fără cheltuieli, banii îți trebuie acum — cel mai des e mai avantajoasă persoana fizică: 7% din sumă și nicio contabilitate.
2. Ai ipotecă/credit, reparații mari, un administrator — cheltuielile „mănâncă” profitul, iar deducerea în SRL poate cântări mai greu chiar și față de impozitarea dublă.
3. Mai multe proprietăți sau planuri de scalare — SRL oferă structură (evidență separată, persoană juridică drept proprietar), dar cere disciplină în contabilitate.

Exemplu ipotetic (nu sunt date de piață): un spațiu de 200 000 €, chirie 14 400 €/an. Ca persoană fizică, la cota de 7%, impozitul ≈ 1 008 €/an — indiferent de cheltuieli. În SRL, la aceeași sumă de 14 400 € și, să zicem, 6 000 € cheltuieli deductibile, profitul = 8 400 €, impozitul de 12% ≈ 1 008 €, iar la retragerea restului sub formă de dividende se mai adaugă 6%. Cifrele sunt convenționale și sunt date doar pentru a ilustra logica — pentru proprietatea ta totul se recalculează de la zero.

Sumele în euro de aici sunt ilustrative; pentru raportare și comparație convertește la cursul Băncii Naționale a Moldovei (BNM) — pentru EUR/MDL, orientativ ≈ 19,4.

Cum te ajută KX Estate să alegi și să ții evidența

Ca să compari onest cele două regimuri, ai nevoie de cifre exacte pentru fiecare proprietate: chiria reală, cheltuielile, restanțele și randamentul. KX Estate ține contractele (pe persoană fizică sau pe persoană juridică cu IDNO/CUI), graficul automat de plăți, reconcilierea cu banca și calculează randamentul net al fiecărui spațiu în EUR/MDL/USD/RON la cursul BNM. Cu astfel de date, discuția cu contabilul despre „SRL sau persoană fizică” durează câteva minute, nu o seară întreagă cu calculatorul.

Pe scurt: persoana fizică înseamnă simplitate și cota fixă de 7% din sumă; SRL înseamnă deducerea cheltuielilor în schimbul a 12% + 6% și a contabilității. Calculează ambele scenarii pe cifrele tale și confirmă regimul la SFS.

Întrebări frecvente

Ce e mai ieftin fiscal — să închiriezi ca persoană fizică sau prin SRL? Depinde de cheltuieli. La cheltuieli mici, persoana fizică este de regulă mai ieftină (~7% finali din sumă). Dacă cheltuielile sunt mari — deducerea în SRL poate cântări mai greu, în pofida celor 12% + 6%. Calculează ambele variante pe cifrele tale.

Trebuie să înregistrezi un SRL ca să închiriezi imobile? Nu. O persoană fizică poate închiria fără a înregistra o companie, achitând impozitul pe venit. SRL are sens atunci când cheltuielile sunt multe, proprietățile sunt mai multe sau e nevoie de o evidență juridică separată.

Plătește locatorul TVA? Persoanele fizice, de regulă, nu sunt vizate de TVA. La SRL, odată cu atingerea pragului cifrei de afaceri, înregistrarea ca plătitor de TVA poate deveni obligatorie — pragul și aplicabilitatea confirmă-le la SFS.

Se impozitează venitul din chirie în Moldova? Da. Venitul unei persoane fizice din închirierea imobilelor se impozitează cu un impozit pe venit final (de regulă se aplică 7%); contractele se înregistrează. Cota în vigoare și obligațiile tale confirmă-le la SFS sau la un contabil.