Доходность и окупаемость недвижимости: как считать yield, NOI и срок окупаемости
Доходность недвижимости показывает, сколько объект приносит относительно его стоимости, а окупаемость — за сколько лет аренда вернёт цену покупки. Это две главные цифры, по которым инвестор решает, держать объект или продавать.
Валовая доходность (gross yield)
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на стоимость объекта, в процентах.
Формула: gross yield = годовая аренда / стоимость × 100%
Пример: объект за 200 000 €, аренда 1 200 €/мес = 14 400 €/год. Gross yield = 14 400 / 200 000 × 100% = 7,2%.
Чистая доходность (net yield) и NOI
Чистая доходность учитывает расходы. Сначала считают NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход:
Формула: NOI = годовая аренда − операционные расходы (налоги на недвижимость, обслуживание, страховка, управление).
net yield = NOI / стоимость × 100%
Если из 14 400 € вычесть 2 400 € расходов, NOI = 12 000 €, net yield = 6%. Именно net yield сравнивают между объектами — он честнее валового.
Срок окупаемости
Окупаемость показывает, за сколько лет аренда вернёт цену покупки.
Формула: срок окупаемости (лет) = цена покупки / годовая аренда
Объект за 200 000 € при аренде 14 400 €/год окупится за ≈ 13,9 года (валовая). Если считать по NOI (12 000 €/год) — за ≈ 16,7 года. Чем ниже срок, тем быстрее объект «отбивает» вложения.
Что ещё смотрят инвесторы
| Метрика | Что показывает |
|---|---|
| Cap rate | NOI / рыночная стоимость — доходность без учёта кредита |
| Прирост стоимости | насколько объект подорожал с покупки |
| Флип-прибыль | (цена продажи − покупка − вложения) и ROI при перепродаже |
Считать вручную или автоматически
В Excel эти формулы легко посчитать для одного объекта, но на портфеле из 20–50 помещений в разных валютах это превращается в боль. KX Estate считает yield, NOI, окупаемость, прирост стоимости и флип-прибыль по каждому объекту автоматически — в EUR/MDL/USD/RON, с курсами Национального банка.
Итого: gross yield — для быстрой прикидки, net yield и срок окупаемости — для решения. Считайте по всему портфелю в одной валюте, чтобы сравнивать объекты честно.
Попробуйте KX Estate
Управление недвижимостью в Молдове — объекты, договоры, платежи и аналитика в одном месте.